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    根据多年法务实践经验,珠三角广泛存在小产权房、农民房、集体建设房屋的租赁情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。因此,涉及合同无效后,往往相关承租人会因为装修损失、预期损失等诉诸法院。本站编辑相关类似判决情况。


                租赁合同无效后过错比例如何划分?


答:出租方从40%到100%承担责任不等。


出租方承担40%:(2013)深中法房终字第1191号案——黄莉玲,深圳市大鹏王母股份合作公司王母围分公司与钟守源租赁合同纠纷二审民事判决书确认:王母围分公司作为出租人明知涉案房屋没有取得合法报建手续仍将其出租给黄莉玲存在过错,黄莉玲承租违法建筑物经营酒店本身也有过错,涉案合同当事人对合同无效均有一定过错,在王母围分公司与黄莉玲所签订合同无效的过错责任划分上,考虑到黄莉玲对涉案房屋进行如此巨额装修,未提供证据证明取得出租人的同意,且黄莉玲将涉案房屋转租给钟守源所约定的租金包含了装修物的使用价值,一定程度上黄莉玲通过收取租金的方式减少了装修损失,原审法院确定王母围分公司与黄莉玲之间的责任比例为4:6并无不妥,本院予以确认,即王母围分公司对黄莉玲装修部分应分担的损失为862447.6元(2156119元×40%)。黄莉玲与钟守源对其双方所签订合同无效均存在过错,双方应承担同等责任,本院确定黄莉玲与钟守源之间的责任比例为5:5,黄莉玲对钟守源装修部分应分担的损失为357317.50元(714635元×50%)。


出租方承担50%:(2015)深中法房终字第1173号案——深圳市升华实业有限公司、深圳市首信物业管理有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书确认:关于合同无效的责任,双方均具有完全民事行为能力,应履行交易时审慎义务,因此双方对合同无效均有责任,原审法院按双方各50%承担合同无效造成深圳市升华实业有限公司的装修损失,并无不妥,本院予以维持。类似案例:(2014)深中法房终字第1832号案——深圳市保坤五金塑胶有限公司与深圳市益兴隆家具制造有限公司,深圳市横岗保安股份合作公司马六分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书1832。


出租方承担60%:(2018)粤03民终9117号案——深圳市鑫银华投资发展有限公司、李东辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书确认:鑫银华公司作为出租方,对于租赁标的物的适格性应当负有更大的责任,一审法院认定鑫银华公司承担60%的装修损失费用,于法有据,本院予以确认。类似案例:(2015)深中法房终字第1743号案——刘峰源与深圳市宁远投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书。


出租方承担70%:(2014)深中法房终字第1247号案——周国华,肖杨政与深圳市全兴盈科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书确认:涉案房产未办理房地产证,亦未取得建设工程规划许可证,故周国华与肖杨政就涉案房产签订的《厂房租赁合同》无效。周国华作为导致合同无效的主要过错方,原审认定其承担70%的装修损失责任并无不当,本院予以确认。类似案例:(2008)深中法民五终字第2179号案——上诉人吴某某与上诉人高某某、原审第三人深圳市××有限公司房屋租赁纠纷一案民事判决书。


出租方承担80%:(2016)粤03民终21881号案——叶伟军、申就娣与林宗文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书确认:本案中,叶伟军在明知涉案房屋未经合法建设的情况下主动将之对外出租,对于承租人签约并支出履约费用具有主要过错,而林宗文作为欲从事经营活动的完全民事行为能力人,对于房屋产权合法性未尽合理注意,对于签订及履行无效合同亦有过错,故本院酌定叶伟军与林宗文应按8:2的过错比例分担损失。


出租方承担100%:(2014)深中法房终字第890号案——李春花与深圳市永恒记实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书确认:永恒记公司作为涉案物业的出租方,明知涉案房产没有办理有关报建报批手续,仍然对外出租涉案房产,永恒记公司应对合同无效承担全部责任。


法条链接


《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。



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